在许多发达国家,自2019冠状病毒病危机以来,房价大幅上涨。在美国,从2019年第四季度到2022年第二季度,这一数字增长了37%。在德国和英国,增幅也很大,同期分别为23.8%和18.6%。意大利(+7.4%)和西班牙(+10.8%)的增长更为克制,而法国(+14.1%)和日本(+15%)介于两者之间。

从基本面来看,这样的价格上涨是合理的,还是更像是房地产泡沫的象征?为了量化这一点,达拉斯联邦储备银行每个季度发布一份房价繁荣指数。这是根据观察价格与反事实价格之间的差值计算的,反事实价格是为了反映内在价值(“公平价值”),其基础是每个国家的人口演变等基本因素。美联储表示,如果该指数连续5个季度为正,市场就可以被描述为繁荣。经合组织的四个主要国家的房地产市场目前显示出泡沫的风险:美国、德国、法国和英国。这种风险在德国似乎尤为明显,德国pmi已连续第33个季度处于正区间。

自2021年底(美国和西班牙)和2022年初(德国和法国)以来,该指数有下降的趋势。过去,繁荣指数的下降一直是房价可能下跌的一个指标。上世纪90年代初的情况就是如此,达拉斯联邦储备银行指数从1989年开始在大多数国家出现逆转,而房价则在1990-1991年出现了收缩。一个更重要的例子是2008年的金融危机,因为从2005年开始,泡沫检测指标在大多数国家变为负值,而房地产泡沫在2007-2008年才破裂。因此,回过头来看,这一指标似乎确实提供了住宅估值过高的前兆信号。

如果该指数在未来几个季度继续下跌,可以预期房价将出现回调。截至目前,尽管新住房贷款利率上升,贷款发放条件收紧,但房价仍在持续上涨(主要经合组织国家2022年第二季度平均环比上涨3.1%)。因此,目前价格将继续提供阻力,但还能持续多久呢?

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